La Intervia

El portal d'informació de l'Eixample

Un pis assequible a l’Eixample, missió impossible

La proliferació d’allotjaments turístics i l’arribada de grans fons d’inversió disparen el preu del lloguer. L’aprovació del PEUAT impedirà l’obertura de més allotjaments turístics a una part del Districte.
Un pis assequible a l’Eixample, missió impossible
@AsBarrisTS
gener 27
09:34 2017

L’Eixample de Barcelona és un clar exemple dels problemes d’habitatge que està tornant a patir Barcelona: alça de preus, absència de lloguer protegit i gentrificació. Ha passat una dècada des de les reivindicacions de col·lectius com V de Vivienda i mobilitzacions com la de setembre de 2006 sota el lema No tindràs una casa en la puta vida. Amb l’esclat de la bombolla immobiliària i la posterior crisi econòmica, l’epicentre del problema va passar de l’accés a l’habitatge a la pèrdua d’aquest a causa de  l’onada de desnonaments. Després de tres anys d’increments rècord en el preu  de l’habitatge, han saltat totes les alarmes per la formació d’una nova bombolla immobiliària amb dos ingredients nous: la turistificació de barris populars i l’arribada de grans fons d’inversió estrangers. És en aquest context, on s’analitza el cas específic de l’Eixample.

El Districte de l’Eixample és el més poblat de la ciutat amb un 16,4% de la seva població, però des del 2009 ha perdut població (-1,08%) i espai destinat a l’habitatge (-0,5%), segons el Pla pel dret a l’habitatge de Barcelona 2016-2025 de la Regidoria d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona). Les dades no estan al nivell d’emergència de Ciutat Vella, on s’ha perdut un 11% de la població en només 10 anys, però sí que són un nou senyal d’alarma pel govern de l’Ajuntament i les autoritats del Districte, tal com es desprèn del Pla pel Dret a l’Habitatge 2016-2025. La pregunta és, per tant, per què el Districte perd població i llars alhora? I quina relació pot tenir això amb la bombolla immobiliària i turística? La resposta és una combinació de factors i fenòmens que es retroalimenten entre ells.

D’una banda, hi ha tendències demogràfiques generals com la reducció del saldo migratori o el creixement negatiu de la població. Certament, el Districte té un dels índex d’envelliment més alts de la ciutat, del 22%, però també una població en edat d’emancipació (entre 25 i 34 anys) per sobre de la mitjana de la ciutat. Més problemàtics són però, dos fenòmens molt accentuats al Districte que estan interconnectats: el desplaçament de població resident i la proliferació d’habitatge turístics.

Desplaçament de població: el preu del lloguer

Agustí Cócola, investigador especialitzat en urbanisme i gentrificació, en el seu informe “Apartament Turístics, hotels i desplaçament de població” distingeix diverses formes de desplaçament per explicar que el Gòtic tingui a dia d’avui més places per acollir turistes que població resident. Una d’elles és el desplaçament per exclusió, és a dir, quan una persona no pot accedir a un habitatge per motius econòmics. El resultat: desplaçament de veïnes a altres barris, gentrificació i que les veïnes hagin de destinar gran part de la seva renta al pagament del lloguer.

Els preu del lloguer mitjà a Barcelona s’ha doblat en tan sols 16 anys i torna a estar als mateixos nivells que al 2007, any del màxim històric. En aquest context, l’Eixample té el tercer lloguer mitjà més car de la ciutat: 822,95 €/mes a 12€/m2 segons dades d’Incasòl (Institut Català del Sòl. Ara bé, segons dades del portal Idealista.com, el preu del sòl mitjà al Districte és de 18,8€/m2 i per tant quasi un 50% més que a principis del 2014. Cal tenir en compte però, que Barcelona té un alta proporció de lloguer lliure, és a dir a preu de mercat, (30%) en comparació amb altres ciutats de l’Estat espanyol com Madrid (20%) i que per tant l’afectació d’aquests canvis sobre la població són majors. Xifres que encara són lluny de les d’altres capitals europees com Berlín (55%) o París (44%).

Al Districte, però, s’identifiquen importants diferències per barris. Mentre que la Dreta de l’Eixample és el més car (1.001,65€/mes), Sagrada Família i Sant Antoni tenen valors propers a la mitjana de la ciutat (727€/mes). Ara bé, si tenim en compte la renda disponible de les famílies descobrim que és en els barris més cars on l’esforç per fer front al cost del lloguer és més baix. Així doncs, mentre una unitat de convivència a la Dreta de l’Eixample destina el 16% de la seva renta, a la Sagrada Família i Sant Antoni l’esforç és del 20%, dos punts per sobre de la mitjana de la ciutat. El fenomen és observable també al conjunt de la ciutat: les barcelonines que realitzen un major esforç econòmic per pagar el lloguer viuen en barris de rendes mitges i baixes.

La cirereta del pastís, finalment, és la quasi total absència de lloguer protegit, una alternativa que a ciutats com Londres ha permès aturar el desplaçament massiu dels barris cèntrics. Barcelona té una proporció de l’1.30% de lloguer protegit, en el cas de l’Eixample és d’un 0.09%. Les xifres són encara més ridícules quan les comparem de nou amb ciutats europees tan liberalitzades com Barcelona.

Font: Dades extretes de l'estudi "Models de Política d'Habitatge Municipal. Estudi de referent d'altres ciutats d'àmbit europeu i americà" elaborat per la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) per a l'Ajuntament de Barcelona Enllaç: http://ajuntament.barcelona.cat/premsa/wp-content/uploads/2016/03/160302-Informe_lloguers_Bcn.pdf

Font: Dades extretes de l’estudi “Models de Política d’Habitatge Municipal. Estudi de referent d’altres ciutats d’àmbit europeu i americà” elaborat per la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) per a l’Ajuntament de Barcelona

Actualment, l’equip de govern de la ciutat planeja construir 705 habitatges protegits al Districte, però no hi ha previsió temporal i d’altra banda, més del 70% d’aquests habitatges estaran a l’entorn de la nova plaça de Glòries, limítrof amb Sant Martí, i per tant compartits amb un altre Districte.

Les alternatives per trobar habitatge a l’Eixample es redueixen quan, a més, el nombre de contractes de lloguer va minvant a favor dels  habitatges d’ús turístic, oficines i habitatge de luxe. És en aquest moment quan el fenomen de la gentrificació es fa visible. L’alça de preus i la substitució d’habitatges per altres usos especulatius provoca la sortida de població que hi ha nascut o hi viu, i l’entrada tant de persones que estan de pas com de nous residents professionals d’alt nivell adquisitiu.

Proliferació d’habitatges turístics i inversió estrangera

Els Habitatges d’Ús Turístics (HUTs) han proliferat per tota la ciutat, i molt especialment pels eixos centrals, de la Barceloneta al Parc Güell i del Poble Sec al Poblenou. El fenomen és fàcilment explicable quan una propietària pot guanyar 3.000€ al mes en comptes dels 600€ del lloguer a una família, però no és l’únic motiu. L’alça contínua dels preus, l’alta demanda i l’absència de controls a l’especulació fa que l’habitatge s’hagi convertit en un producte altament rendible per a inversors de tot el món. Les dades de l’Informe sobre el mercat de l’habitatge publicades al setembre de 2016, elaborat per Tecnocasa i la UPF, mostren que durant el primer semestre de 2016, tant a la Dreta com a l’Esquerra de l’Eixample, el 47% de les operacions de compra-venta d‘habitatge van ser  realitzades per grups inversors. En el cas de Ciutat Vella, la proporció ja supera el 80%. Un altre exemple és el del mercat d’habitatge de luxe a la ciutat, on el 83% han estat comprats per propietaris i inversors estrangers. La inversió immobiliària que va entrar a la ciutat durant el 2015 va ser de quasi 2.000 milions d’euros, un 85% del pressupost municipal i un 20% del total de la inversió estrangera realitzada a tot l’Estat espanyol. Aquests inversors estrangers són el que popularment s’anomenen “fons voltor”, amagats sota les formes de hedge funds o private equity funds. David Harvey, professor d’Antropologia i Geografia a la Universitat de Nova York, els categoritza com a “formes d’Acumulació de riquesa per Despossessió: no s’espera produir res ni crear cap valor, simplement donar rendibilitat a uns fons a partir del patrimoni comú o de béns que tenien un ús social (com l’habitatge)”.

L’Eixample ha patit especialment un alt creixement en el nombre de pisos turístics, com són coneguts popularment, i ja és el Districte amb més quantitat de la ciutat: 11.266 HUTs, dels quals el 40% són il·legals. Tenint en compte només els legals, ja són el 42% del total que hi ha a la ciutat. Els barris de l’Eixample, a excepció de la Nova Esquerra de l’Eixample, estan entre els dotze barris de la ciutat amb major nombre d’habitatge turístic. La substitució en l’ús de l’habitatge és especialment important a la Dreta de l’Eixample que té el 14% de HUTs legals de la ciutat (2.300), i a Sagrada Família (1.160) i Sant Antoni (876) amb més del 7%. La pèrdua de milers de llars i la seva substitució per allotjaments turístics i pisos de luxe és molt evident, però de forma invisible hi ha un altre fenomen que l’investigador en urbanisme Agustí Cócola anomena desplaçament col·lectiu: “la proliferació d’allotjament turístic genera un nou ambient que només permet la reproducció de més allotjament turístic i, pel contrari, impedeix la reproducció de la vida residencial. És un problema col·lectiu en el que la vida entre veïnes tendeix a deixar d’existir si no es posen límits”, ressalta. Les dades de l’última Enquesta de Serveis Municipals publicada al juny del 2016 mostra que el turisme és la segona preocupació de les barcelonines, per darrera de l’atur i les condicions laborals.

Quines són les alternatives?

De la mateixa manera que no hi ha una única causa que expliqui el fenomen del desplaçament de veïnes, no hi ha tampoc una única solució. Cócola culmina el seu informe indicant que  el turisme no és un problema en si mateix, sinó que esdevé problema fruit de l’especulació immobiliària, la liberalització del mercat de lloguer i un discurs hegemònic conforme el mercat lliure crea riquesa social. Tot això, a més, en un context d’absència de polítiques favorables a l’habitatge protegit, ni de control dels lloguers abusius, ni contra la proliferació de més allotjaments turístics, i sense una legislació ambiciosa que posi fre als desnonaments, el 90% dels quals a Barcelona són per impagament del lloguer.

Les polítiques de beneficis i bonificacions fiscals a propietaris no han permès augmentar l’oferta de pisos en un context d’auge de la demanda. D’altra banda, un 54% dels propietaris no declaren els arrendaments cobrats (un frau de fins a 3.000 milions d’euros segons GHESTA, el Sindicat de Tècnics del Ministeri d’Hisenda) i els que sí ho fan, arriben a desgravar-se entre el 60% i el 100% de l’IRPF. I més enllà, trobem els grans propietaris d’habitatges, com les SICAV o les SOCIMI, la forma amb la qual els grans patrimonis gaudeixen d’espectaculars exempcions fiscals.

El PEUAT (Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics) que el Ple de l’Ajuntament  aprovarà el 27 de gener aposta per la reducció paulatina dels HUTs a la Dreta de l’Eixample, l’Antiga Esquerra de l’Eixample i una part de Sant Antoni, però no a la resta de barris del Districte, líders en nombre d’allotjaments turístics i visitants, que mantindran les xifres actuals

Berezi Elorrieta, Doctora en Geografia i activista de l’ABTS (Assemblea de Barris per un Turisme Sostenible), explica que quan parlem d’especulació, cal tenir en compte tant el model turístic com el de ciutat, que s’han basat en la privatització dels espais públics, l’acaparament del patrimoni comú i el profit econòmic del capital en detriment de la població Alhora, defensa que cal parlar també de massificació, ja que considera que la solució no ha de passa per un suposat turisme “de qualitat”, una distinció classista, sinó quei cal parlar de decreixement en termes quantitatius

L’organització veïnal i la pressió institucional són claus en la defensa del dret a l’habitatge i a la ciutat, tal com ha demostrat la PAH i l’ABTS. Irene Escorihuela, directora de l’Observatori DESC, identifica sis raons principals per explicar l’augment del preu del lloguer. La bombolla turística; la gentrificació; l’especulació des fons d’inversió; la limitació del crèdit i les hipoteques; el baix parc d’habitatge públic de lloguer; i la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) que inclou el  el “desnonament exprés”. És per això que, juntament amb els canvis legislatius i accions polítiques  necessàries per revertir aquest situació, diversos col·lectius s’estan sumant a la crida per organitzar un Sindicat de Llogaters i Llogateres seguint l’exemple d’altres països europeus. L’objectiu és reivindicar condicions de lloguer dignes davant l’administració i els propietaris (ells sí, molt ben organitzats). I alhora, donar resposta a problemes quotidians en el marc de l’economia solidària que faciliti el dia a dia dels llogaters i llogateres, com ara l’assessorament jurídic o assegurances ètiques.

Comparteix